Volg Transitiepaden nu ook op LinkedIn en ontvang regelmatig inspirerende artikelen en berichten.
Laten we eerlijk zijn, de meeste van ons hebben weinig beeld bij een VvE. Misschien woon je zelf wel in een appartementencomplex of portiekwoning en ben je ‘vergeten’ dat je niet zomaar een woning bezit, maar een appartementsrecht. Je hebt niet alleen het ‘recht’ gekocht om de woning te mogen gebruiken, maar je bent ook mede-eigenaar van het gehele gebouw en hier dus voor verantwoordelijk. Dat klinkt complex, zo’n vereniging met meerdere eigenaren en een eigen bestuur dat uiteindelijk gezamenlijk het gebouw moet onderhouden.
In het Klimaatakkoord zijn Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) dan ook de grote vergeten groep (zie de illustratie hierboven). Het is haast of ‘gewone’ particulieren en woningcorporaties al lastig genoeg waren en daarom de VvE wordt gezien als iets voor later. Het Klimaatakkoord spreekt over een beperkt aantal maatregelen en mogelijkheden voor VvE’s. Het warmtefonds mogen VvE’s gebruiken en financiering voor kleine VvE’s (6-10 appartementen) wordt onderzocht. In dit artikel wil ik een lans breken voor de VvE als de startmotor van de energietransitie en welke uitdagingen daarvoor aangepakt moeten worden. Ik hoor graag of ik je aan het eind van het artikel heb overtuigd!
VvE’s zijn een grote doelgroep
In Nederland zijn er circa 125.000 VvE’s met tenminste één appartement dat als woonfunctie dient. In totaal zijn 1,5 miljoen woningen onderdeel van een VvE. Van alle woningen in Nederland valt dus 15% onder een VvE. Op zichzelf zou dit al voldoende moeten zijn om meer aandacht te besteden aan de VvE, maar regionale verschillen mogen er zijn. Bijna 75% van alle verenigingen van eigenaren zijn te vinden in de provincies Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Holland. De vier grootste steden: Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn typische VvE-steden. Tussen de 30% en 50% van alle woningen maakt daar deel uit van een VvE. In het geval van Amsterdam gaat het bijvoorbeeld om 230.000 woningen die uitmaken van een VvE, 53% van de totale voorraad.
Laten het nu net de grotere gemeenten zijn waar vaak meer schaal, investeringskracht en expertise is opgebouwd met betrekking tot de energietransitie. Dit in combinatie met een groot aantal VvE’s en je hebt een match made in heaven. Om de nek van deze grote gemeenten zou (zeker met hun regierol in de energietransitie) een ♥ VvE ketting ♥ moeten hangen.
Schaal en versnippering bij VvE’s
VvE’s zijn niet zonder problemen en uitdagingen. Deze problemen worden nu vaak gebruikt als reden om niet te beginnen met de VvE als doelgroep, maar dit zal de uitdaging van de energietransitie vergroten. Zeker in grote steden kan je beter stoppen met de energietransitie als je geen antwoorden hebt op de vragen die deze VvE’s hebben. Bij projecten die zich op VvE’s richten is de neiging van overheden vaak zich te richten op de grote verenigingen. Begrijpelijk, want hier pak je in één keer veel resultaat, het nadeel: Slechts 15% van alle VvE’s in Nederland is groter dan 20 woningen. In de grote steden zijn zelfs meer dan 70% van alle VvE’s kleiner dan 6 woningen! Je ziet hier gelijk het probleem van de mooie beloften van het Klimaatakkoord. Het onderzoek dat zich richt op leningen voor VvE’s is niet relevant voor 70% van alle VvE’s.
Deze getallen zijn schokkend, maar ook vreemd. Die grote steden bestaan toch vooral uit grote bouwblokken met dezelfde soort woningen? Klopt helemaal, maar de kern van het probleem zit hem in de versnippering van deze verenigingen. In een bouwblok van 40 woningen zitten bijvoorbeeld 8 VvE’s. Het is deze versnippering en de bijbehorende beslissingsbevoegdheid per vereniging die zaken als aardgasvrij en energie opwekken nagenoeg onmogelijk maken.
Dit is een gemiste kans, omdat de sterkte van een VvE juist die collectiviteit en professionaliteit zou moeten zijn. Deze sterkte wordt ook benadruk door VvE Belang. Als ik een oproep zou mogen doen tot een aanvulling in het Klimaatakkoord, zou het zijn dat we meer aandacht moeten hebben voor de kleinere VvE’s (<6 appartementen). De noodzaak deze kleinere verenigingen op te schalen tot logische verenigingen (of andere samenwerkingsvormen) op bouwblok en betere samenwerking met de beheerders van deze clubs lijkt mij noodzakelijk. Steden als Rotterdam experimenteren met dergelijke ‘koepel-VvE’s’ en in het verleden is dit ook door Den Haag gedaan. Een onderzoek uitgevoerd in opdracht van VvE belang en BZK in 2014 geeft hier ook aandacht aan. Tijd om hier verder op door te pakken.
Heldere lokale kaders met publiek privaat samenwerken is essentieel
Er is steeds meer aandacht voor verduurzaming binnen VvE's. Het enige probleem: onduidelijkheid over de lokale ambities zoals aardgasvrij
In mijn gesprekken met VvE’s en VvE beheerders komt een rode draad naar voren: ‘De afgelopen 2 jaar hebben we meer te maken gehad met verduurzaming dan de afgelopen 10 jaar’. Ik herken dit zelf ook, ineens begrepen mijn ouders mijn werkveld een stuk beter. Hoe dan ook, de urgentie is duidelijker geworden en dit creëert langzaam vraag naar verduurzaming bij VvE’s. Beheerders merken dit ook en in steeds meer vergaderingen komt verduurzaming op tafel als aanvullende dienstverlening. Er is echter één probleem: grote onduidelijkheid over wat er gaat gebeuren, zeker met thema's zoals aardgasvrij.
Laat nou net de gemeente de regiehouder zijn die daar wat aan kan doen. VvE's zouden bijvoorbeeld een belangrijke speler moeten zijn in de transitievisie warmte die gemeenten moeten opstellen voor eind 2021. Uit deze visie volgen plannen per wijk om uiteindelijk van het aardgas af te gaan. Aan de voorkant de VvE's, haar bestuurders en beheerders mobiliseren lijkt mij essentieel.
De VvE markt is aanvullend een mooi voorbeeld hoe met heldere kaders en gerichte samenwerking tussen de lokale overheden en VvE beheerders gezorgd kan worden voor gezonde marktwerking. Lokaal slim samenwerken, problemen ophalen en dit uiteindelijk op landelijk niveau laten landen, zodat er kaders gesteld kunnen worden. Dit zou de werkwijze moeten zijn wat mij betreft. Wat er dan uitkomt, geen idee, dat kan alles van versnippering per bouwblok tot knellende wet- en regelgeving zijn. Neem bijvoorbeeld de jaarlijkse minimale spaarnorm voor VvE's. Dit gaat uit van herbouwwaarde, maar niet van verduurzaming. Nog maar te zwijgen over de investeerders die na 10-15 jaar exploiteren hun bezit verkopen, hiermee een VvE creëren, maar zeker niet een goede spaarpot achterlaten.
Een concreet voorbeeld is de samenwerking tussen Invest-NL en de Economic Board Utrecht. Die hebben gezamenlijk instrumentarium ontwikkeling om VvE’s verregaand te verduurzamen. Vanuit mijn kant de uitgestoken hand om kennis uit te gaan wisselen ook de gemeente Rotterdam heeft een soortgelijk programma’s om VvE’s te verduurzamen met steun van Europa. Kortom, lokaal realisme en slimme pilots met een landelijke/Europese borging. En in het geval van opschaling; aandacht voor die kleine VvE’s.
VvE bestuurders als helden en lokale verankering
Behalve de VvE beheerder die baat heeft duidelijke kaders en lokale verankering is er nog een andere groep die aandacht behoeft: de VvE bestuurders. VvE bestuurders zijn veelal vrijwilligers met behoorlijke verantwoordelijkheden. In sommige gevallen dragen zij de verantwoordelijkheid voor miljoenen aan investeringen. Tegelijkertijd is het een van meest onzichtbare beroepen.
Opvallend is dat VvE bestuurders niet altijd in contact staan met hun collega’s van andere VvE’s of de weg weten te vinden naar de gemeente. Hier is eenzelfde versnippering zichtbaar als bij de bouwblokken. Ik denk zelf dat meer aandacht voor de rol van VvE bestuurder met lokale ondersteuning en verankering enorm kan helpen de energietransitie te versnellen. Een mooi voorbeeld hiervan is het VvE Platform in Schiedam.
De VvE is de vergeten startmotor van de energietransitie, maar dit hoeft niet zo te blijven. Juiste politieke en ambtelijke aandacht op Rijksniveau kan helpen een aantal problemen op te lossen met betrekking tot financiering en versnippering. Slimme verankering bij lagere overheden kan vervolgens helpen om de concrete wensen en behoeften op te halen bij VvE’s en haar beheerders. Op deze manier krijgt de VvE de aandacht die ze verdient en bereiken we langzaam het tempo dat nodig is om de energietransitie te laten slagen.
Volg Transitiepaden nu ook op LinkedIn en ontvang regelmatig inspirerende artikelen en berichten.
Comments